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土地改革,揭秘宅基地三权分置背后的真相

2018年01月25日来源:腾讯财经行业动态责任编辑:jingjing

腾讯财经特约 同策研究院首席分析师张宏伟

日前,国土资源部部长姜大明说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。同时,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

从土地制度上来看,确实这是一项重大理(楼盘)论和实践创新。那么,一旦这一理论创新付诸实践,将会对楼市产生哪些影响?此项政策酝酿并实践的背后“大真相”是什么?

首先,宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年有利于推进城镇化

所谓“三权分置”,即宅基地所有权、资格权和使用权的三权分离。以农民宅基地为例,宅基地土地归集体所有,村集体成员具有资格来享有这块土地上所产生的收益,同时,收益按照资格权进行分配,但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地,可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。

如果宅基地“三权分置”付诸实践,对于农民来讲,无论是哪个符合资格的自然人或企业法人使用宅基地,农民的收益权仍然不变,这样,农民有可能放弃宅基地的使用权,宅基地的利用效率也会提高,同时,农民的劳动力得以解放出来,仍然可以外出在城镇打工或创业获得收益,最终留在了城镇。

另外,党的十九大报告中明确指出,第二轮土地承包到期后再延长30年,对于农民来讲,其实是土地收益权进一步延长30年。道理很简单,如果农民进城,一方面在城镇打工或创业获得收益,享受城镇公共服务配套的便利,最终留在了城镇;另外一方面,土地承包收益权仍然继续享有30年,这对于新市民(进城农民)来讲是最大的实惠。这样,新市民城镇与农村两边收益同时享有,宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年势必加速城镇化的进城。

“就近城镇化”将成为下一轮房地产市场特征

宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年有利于推进城镇化,那么,新市民(进城农民)在什么类型城市城镇化?就房价表现来看,一二线城市房价甚至中东部的三四线城市的房价已经不是一般新市民(进城农民)可以承受得起。因此,以“县镇”为核心的“就近城镇化”将成为未来发展趋势,也将成为下一轮房地产市场主要特征之一。

就政策面来看,国土资源部部长姜大明说,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。笔者认为,这项措施和宅基地“三权分置”相结合,意味着闲置的宅基地(集体用地)今后可以入市进行住宅开发,供地主体不一定是政府,有可能是集体,政府将不再是居住用地唯一提供者。

这样,集体用地可以引进符合资格的开发商进行有效集中利用并开发,尤其是在“县镇”为核心的周边区域,可以将原有宅基地综合开发为城市居住用途,包括买卖的市场化商品住宅和租赁型住宅,“县镇”楼市形成了多主体供应、多渠道保障租购并举的住房体系。那么,对于农民来讲就可以“就近城镇化”,普通老百姓(603883,股吧)就可以在此安居乐业。

“就近城镇化”主要表现为农业特色小镇,房企将积极布局

“就近城镇化”不是简单的开发一些住宅小区,而是在改变农民原有居住宅基地的居住形态的同时,也赋予以“县镇”为核心的城镇化区域所应具备的城镇公共服务配套功能,比如衣食住行、吃喝玩乐等公共资源,另外,安居同时要乐业,也就是说“就近城镇化”也离不开产业的支撑。

就农村现状来看,未来农业生产、农产品(000061,股吧)加工、农业科技、农业服务、休闲农业必将发挥重要作用,同时,我国农业开始从传统的农业转向休闲特色新农业。特色新农业的发展必然会在未来逐渐形成了集农业、休闲、生态、旅游、消费等一体的产业集群——农业特色小镇。由此可见,农业特色小镇将成为推动小城镇“就近城镇化”发展的重要手段。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,对于一二线城市拿地受限的房企来讲,宅基地“三权分置”为房企进行开发提供了政策面的支撑,同时土地承包权延长30年等措施进一步推进“以人为核心的城镇化”,以“县镇”为核心的城镇化区域也必将加速发展。这对于房企来讲就是布局的机会,尤其是在京津冀、长三角与珠三角等中东部经济相对发达的“县镇”区域,碧桂园、恒大等部分房企必然加速布局,未来“县镇”为核心“就近城镇化”将因为房企的积极布局而加速。

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